多管齊下消除舊式樓宇消防隱患
提升物業樓宇（特別是舊式樓宇）的消防安全水平，為住戶和市民提供更佳的保障，是政府的目標，亦是2007年訂立《消防安全（建築物）條例》（第572章）（《條例》）的初衷。《條例》規定在1987年３月１日或之前建成的綜合用途及住用建築物（目標樓宇），必須提升至切合現代要求的防火保障。
物業管理業監管局（監管局）早前於持續專業發展網上講座邀請了消防處高級消防區長（樓宇改善策略及特別行動）黃旭平先生講解上述《條例》以及正在立法會進行審議的《條例》修訂草案，讓物業管理（物管）業界可適當協助及支援物業業主遵從有關規定。
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消防處高級消防區長（樓宇改善策略及特別行動）黃旭平先生
《消防安全（建築物）條例》執法流程
在《條例》下，就樓宇規劃、設計和建造方面的消防措施而言，《條例》的執行當局為屋宇署署長；而消防裝置及設備方面的執行當局則為消防處處長。
執行當局會先派員到目標樓宇進行聯合巡查，然後按照樓宇的實際情況和根據《條例》的規定，向目標樓宇業主及／或佔用人發出消防安全指示（「指示」），要求其提供合適的消防裝置及設備及／或進行消防安全建造工程，以提升其樓宇的消防安全水平。
消防裝置及設備規定
執行當局於發出「指示」後會採取行動跟進業主及／或佔用人遵辦「指示」的情況，一般來說，執行當局會給予業主一年時間遵辦「指示」。
就消防裝置及設備而言，業主須提供或作出改善工程的範疇主要包括以下幾項：
(1) 自動噴灑系統，以控制火勢蔓延，並鳴響報警；
(2) 消防栓及喉轆系統，為滅火提供水源；
(3) 手控火警警報系統，在火警發生時向業戶發出警報；
(4) 緊急照明系統，在電力供應停頓時利便疏散業戶；及
(5) 機械通風系統的自動中斷操作裝置（如有），以限制煙霧擴散。
有關消防裝置及設備的詳細規格及規定可參閱消防處發出的《1994 年最低限度之消防裝置及設備守則》。
如何遵辦「消防安全指示」
遵辦消防處發出的消防安全指示簡易指南
政府提供不同方面的支援
政府一直多管齊下，致力向目標樓宇業主提供不同方面的支援，以協助相關業主遵辦「指示」，持續有效地提升舊式樓宇的消防安全水平，以達致政府的政策目標：
• 協調支援：消防處除派員出席業主大會講解《條例》要求及主動向工程顧問或註冊消防裝置承辦商提供適切協助及意見外，亦成立了樓宇改善社區支援隊協助目標樓宇業主申請政府資助，以及透過「招標妥」平台招聘認可人士／註用檢驗人員及合資格註冊承建商進行有關工程。消防處已將曾成功協助業主遵辦《條例》指示要求，並在過去五年內沒有被註冊消防裝置承辦商紀律委員會經紀律研訊後命令從「消防裝置承辦商註冊紀錄冊」中刪除過的註冊消防裝置承辦商名單上載至網站，以供公眾人士參考。
• 財政支援：政府和市區重建局一直為有需要的業主提供多項財政支援計劃，包括已恆常化的「樓宇安全貸款計劃」（每個單位的貸款上限為100萬港元）及「有需要人士維修自住物業津貼計劃」（每個單位的津貼上限為8萬港元），以及先後推出過三輪的「消防安全改善工程資助計劃」（每幢樓宇的資助上限為工程和顧問費用的六成）等，而與《條例》有關的消防安全改善工程已列入上述計劃可獲資助或貸款的工程範圍內。
• 技術支援：個別目標樓宇或受建築結構或空間所限，在遵辦「指示」上會遇到困難。故此，消防處在不影響基本消防安全的大前提下，一直以靈活務實的方式處理每宗個案，並推出一系列便利措施，包括「折衷式喉轆系統（直接供水類型）」，容許樓高三層或以下的樓宇由政府供水水管（俗稱「街喉」）直接供水給消防系統使用。此外，消防處經考慮樓宇結構及地理位置後，亦放寬了大部分四至六層高舊樓消防水缸的容量要求，由原本的2,000公升降至500公升；而樓高七層或以上舊樓的消防水缸容量則由9,000公升降低至4,500公升，以減少天台在結構上的負荷問題。2023年7月，消防處與水務署合作，進一步推出「折衷式喉轆系統（直接供水設計）」及「折衷式消防栓／喉轆系統（直接供水設計）」，讓樓高四層或以上的目標樓宇在食水供應不受污染及訂有措施防止非法用水的前提下，容許固定消防水泵直接接駁至街喉，藉此免卻安裝消防水缸。
消防處放寬了消防喉轆水缸的容量要求，以減少天台在結構上的負荷問題。
消防處樓宇改善支援中心
消防處於去年12月成立了樓宇改善支援中心，為舊式樓宇業主及佔用人於收到「指示」後的每個階段提供一站式支援服務，包括解釋《條例》要求、成立法團、協助申請資助或貸款計劃、工程招標、監工等相關事宜，並在有需要時轉介個案予其他政府部門或機構跟進等。
聯絡資料︰
• 地址：九龍大角咀道42號消防處旺角辦公大樓3樓
• 電話號碼：2272 9112
• 服務時間：星期一至六（公眾假期除外）上午9時至晚上8時（不設用膳時段）
消防處樓宇改善支援中心
《2024年消防安全(建築物) (修訂)條例草案》
為進一步提升目標樓宇的消防安全水平，政府正加緊推進修訂《條例》的工作，以賦權消防處和屋宇署代未能符合《條例》要求的業主進行消防安全改善工程（代辦工程），並在工程完成後向其收回費用。有關草案已於今年 7 月 10 日提交立法會審議。
在提升業主自行遵辦《條例》方面，有關修例建議包括：
1. 賦權執行當局可就未能遵辦《條例》要求的樓宇向土地註冊處作出註冊（俗稱「釘契」），讓準物業買家清楚知悉有關物業的潛在法律責任，亦有助鼓勵現行業主遵辦「指示」，以保持其物業的價值；
2. 賦權執行當局利用部門網站等平台發佈有關目標樓宇遵辦《條例》情況的資訊，藉以令市民（尤其是目標樓宇單位的準買家／租客）清楚知悉目標樓宇尚未履行的法律責任。
3. 要求新業主在完成物業交易後三個月內，就物業權轉讓通知執行當局，令新業主清楚知悉其法律責任，違者即屬犯罪，建議罰款最高1萬元；
4. 將不遵從「指示」和「符合消防安全令」的罰款分別由最高2.5萬元及5萬元提升至10萬元及20萬元；而每日的相應罰款則分別由2,500元及5,000元提升至1萬元及2萬元，以加強阻嚇力；及
5. 於《條例》加入條文，防止有人阻礙法團遵從《條例》內的要求。將阻礙法團進行工程的罰則訂為罰款最高1萬元及監禁6個月；而拒絕分擔法團進行有關工程費用的罰則則訂為罰款最高2.5萬元。
另外，修例亦建議增加向目標樓宇業主或佔用人送達《條例》相關文件的方式，及為公眾和物業準買家提供目標樓宇遵辦《條例》情況的資訊，增加透明度。
任何人士無合理辯解而沒有遵從根據《條例》發出的「指示」是嚴重罪行，執行當局可根據《條例》向相關人士提出檢控。今年9月，大埔一幢樓齡44年的綜合用途樓宇，三個住用單位的五名業主，因沒有遵從屋宇署發出的相關「指示」於通往逃生樓梯入口安裝防火門和修改鐵閘而被檢控，並被法庭定罪及被判罰款，大家均應以此為鑑。
物業管理業監管局熱切呼籲持牌物管公司及物管人員密切關注上述《條例》草案的修訂，並與大廈業主／業主組織保持良好溝通，積極協助提醒其依循上述法例規定行事，共同協作提升樓宇消防安全水平，保障大家生命財產。
有關《消防安全（建築物）條例》（第572章）的持續專業發展網上講座足本內容已上載至監管局網站。
物管人牌照持有人收看有關短片在監管局持續專業發展計劃下屬「核心」內容範疇的「非正式」活動，可獲取１小時的持續進修認可參與時數。
物業管理業監管局
（只有中文版本）
