正视物业渗水问题
楼宇渗水一般是源于物业结构或设备损坏，以及楼宇缺乏妥善保养导致。物业业主和住户有责任妥善管理、保养和维修楼宇，包括解决渗水问题。
一般而言，假如私人楼宇个别单位出现渗水问题，有关业主／住户应先自行安排找出渗水原因，然后适当协调其他相关人士进行维修工程。然而，物业管理（物管）公司及从业员在处理住宅私人单位渗水问题时，亦应致力提供协助以妥善解决问题。
四大渗水常见成因
当楼宇出现渗水问题，首要是查出渗漏源头。常见的成因包括排水管漏水、供水管漏水、防水层破损及雨水渗入。
1. 楼上、毗邻或本身单位的排水管漏水：
• 排水管破损或接驳不当
• 位置多出现于厨房、厕所或浴室下方
• 受影响范围或传出异味
2. 楼上、毗邻或本身单位的供水管漏水：
• 食水／咸水管破损或接驳不当
• 该范围可处于长期滴水状态
• 若为咸水喉管渗漏，可能会出现结晶物质
3. 楼板防水层或浴缸封边欠妥或残损：
1 位置多出现在浴室、排水明渠或淋浴间下方
2 渗水范围相对较大和均匀，或接近墙壁
4. 雨水经由大厦天台／平台／露台／外墙等渗入：
• 窗框胶边老化
• 外墙破损
• 天台防水层破损
• 水缸破损
• 违例建筑物（例如：天台屋）
渗水征象
天花水渍
混凝土（石屎）剥落
锈跡
饰面剥落
管道墙身水渍
管道内的喉管生锈
可行的解决方法
如住户向物管公司表示发现本身单位或楼上、毗邻单位出现渗水问题，可建议循以下方法调查及解决渗水问题：
1. 自行勘察及聘请专业人士解决渗水问题
若住户单位怀疑出现渗水问题，物管公司可建议住户先自行勘察单位是否渗水，当中包括观察和记录渗水位置、渗水情况出现的时间、水湿程度和外墙渠管有否破损等，详情可参阅由食物环境卫生署发出的《家居渗水简易测试小册子》或浏览屋宇署「渗水问题」专页。
如住户就怀疑渗水源自楼上或毗邻单位而向前线物管从业员求助，前线物管从业员应尽快与有关住户商讨，要求调查渗水原因和安排进行维修工程，向大厦物管公司或业主立案法团求助；或协助聘请建筑专业人士或法律顾问，根据大厦公契条文要求负责人士解决渗水问题及采取跟进行动。市场上有顾问公司或专业人士会就调查及解决渗水问题提供服务，物管公司可参考以下由香港测量师学会提供的网页，适时向住户提供相关资讯：
• 专家（勘测渗水）名单
• 解决有关渗水问题服务的建筑测量公司名单
• 若渗水问题涉及供水系统，住户可委聘《水务设施规例》（第102A章）下订明的持牌水喉匠为供水系统进行检查及维修，详情可参考水务署网站的持牌水喉匠名册。
2. 寻求联合办事处协助
由食物环境卫生署（食环署）和屋宇署成立的联合办事处（联办处），工作团队兼备食环署的法定权力和屋宇署在屋宇测量方面的专业知识，并会按《公众卫生及市政条例》（第132章）的相关条文行事，专责处理楼宇渗水个案。
在接获渗水举报后，联办处会安排初步调查，举报人须协助安排联办处人员到受影响的单位检查，并把掩盖物（如假天花或私人物品等） 移开，以便进行调查。物管人员可适时与有关住户沟通，使检查顺利进行。 调查渗水的一般程序可分为三个阶段。联办处人员会应用各类仪器和科技确定和测试渗水情况，详情如下：
第一阶段：确定渗水情况
• 使用电子湿度仪作湿度监测疑渗水位置的湿度
• 调查发现渗水位置湿度大于或等如35%及 怀疑渗水是由其他单位引致，才可安排第二阶段的基本调查
第二阶段：基本调查
• 根据个案的情况及需要，会进行以下一项或多项测试调查：
• 个案复杂而未能从首两个阶段找出渗水源头的个案，会获安排第三阶段的专业调查
第三阶段：专业调查
• 由屋宇署委聘的顾问公司职员进行
• 根据个案的情况及需要，会进行以下一项或多项测试：
• 若在调查期间发现楼宇或排水管失修情况，或供水喉管失修引致浪费供水情况，联办处会将个案分别转介至屋宇署及水务署，它们会分别根据《建筑物条例》（第123章）及《水务设施条例》（第102章）采取相应跟进及执法行动。
当联办处人员透过以上调查确定构成卫生妨扰的渗水源头后，会根据《公众卫生及市政条例》（第132章）向有关人士发出「妨扰事故通知」，规定其在指明期限内减除妨扰，否则有关人士会被检控。若有关人士不遵从「妨扰事故通知」程序处理渗水问题，联办处可向法庭申请「妨扰事故命令」，命令有关人士减除妨扰。若没有遵照该命令会被检控。
但另一方面，倘若经调查后发现没有确实证据显示该个案涉及违反相关法例的规定，联办处便无法律依据执法。如渗水情况轻微或属间歇性，或未能经调查找出渗水源头，联办处亦会终止介入个案。此外，由天雨经大厦天台、平台、露台、外墙或窗户所引致的渗漏问题，以及供水喉管破损引致的渗水问题，在正常情况下不会构成公众卫生的滋扰问题，联办处亦不能引用《公众卫生及市政条例》采取执法行动。
3. 楼宇事务专家裁定中心（先导计划）
香港测量师学会近年推出了楼宇事务专家裁定中心（先导计划），以专家裁定程序协助处理有关楼宇事务相关的技术纠纷或争议包括渗水、装修工程、楼宇维修与保养工程、以及违例建筑工程所产生的责任。
在一般诉讼程序中，争议各方通常会各自聘用专家，当中牵涉法律及检查费用等多项支出，而各方亦可能出现不同意见。假如尚未进入法律程序，单方面聘用的专家意见亦未必会被其他争议方接受。在先导计划下，争议各方可共同协议由楼宇事务专家裁定中心提名一位专家作出专家裁定，评定争议，过程中无需涉及诉讼程序，相对更有效解决渗水问题及具更高成本效益。如想了解更多计划详情，请浏览计划专页；或联络香港测量师学会（楼宇事务专家裁定中心）（电邮：（baedcinfo@hkis.org.hk）））。
「物管公司协助处理住宅楼宇渗水计划」
物管公司熟悉屋苑的单位间格及渠管分佈，亦不时与住户沟通联系，故于处理楼宇渗水问题时是各持分者的重要沟通桥樑。为提升处理渗水问题的效率及鼓励住户以较和谐的方式处理渗水问题，食环署自2012年起于私人屋苑推行「物业管理公司协助处理住宅楼宇渗水计划」，邀请为有关屋苑提供服务的物管公司参与处理渗水举报，协助找出渗水源头。
在计划下，若经调查后发现渗水源头来自公共地方，物管公司会安排维修工程，并记录有关调查结果。如发现渗水源头来自个别单位，物管公司则会根据情况协助有关住户进行协调或调解，并建议双方自行解决渗水问题；而有需要时亦会建议住户寻求专业人士协助，或以民事诉讼等其他方式解决渗水问题。若受影响位置湿度低于35% 则不作进一步调查。
此外，食环署会优先安排到参与计划的屋苑举办讲座，介绍计划详情及处理渗水事宜的最新资讯，并会向在计划内表现卓越的物管公司发出嘉许信。有意参加此计划的物管公司可与食环署辖下的顾客服务小组联络（电话：2708 3926；电邮：（jo_hq@fehd.gov.hk）），或浏览「渗水事宜专页」了解更多。
物业管理业监管局（监管局）早前联同食环署、联合办事处及香港测量师学会为物管业界举办持续专业发展讲座，讲解物管业可如何处理楼宇渗水问题及纠纷，以加强物管业界处理楼宇渗水问题的知识。有关网上讲座内容已辑录成短片教材并上载至监管局网站，以供公众收看参阅。物管人牌照持有人收看有关短片教材可在监管局持续专业发展计划下获取认可参与时数。
物业管理业监管局
（只有中文版本）
