修订建筑物管理条例 改善楼宇管理工作
香港大厦林立，为配合城市持续发展，不少楼龄高的物业都陆续需要进行大型维修和翻新。由于这些工程的费用要由各业主摊分，社会有声音期望提升业主组织采购有关服务的公正性，加强业主立案法团（法团）运作的透明度和问责性，并对未能保存建筑物管理相关文件的行为订立刑事罚则等。立法会本月初通过《2023年建筑物管理（修订）条例草案》（《条例草案》），为《建筑物管理条例》（第344章）（《建管条例》）作出以下修订：
大型维修工程采购
• 引入一个新的采购类别，名为「大型维修工程采购」。该类采购项目主要是关乎修理、更换、保养或改善有关建筑物的公用部分，以及工程项目牵涉每个单位的平均采购价值超过30,000元。《条例草案》规定须至少有5%的业主或100名业主（以较少者为准）亲身投票通过有关「大型维修工程采购」的决议。
• 规定就有关讨论「大型维修工程采购」的业主大会会议，相关会议通知必须载列标明为「重要提示」，说明有关议程会涵盖这类采购，并列明建筑物管理基金或每名业主须为该采购支付的预算金额。此外，会议纪录的副本必须在会议日期后28天内发送给所有业主及租客代表。会议纪录亦须就「大型维修工程采购」决议分别记录业主亲身投票及透过委任代表投票的票数。
• 要求法团管理委员会（管委会）参与者、经理人及其他负责「大型维修工程采购」（及指明的「大额采购」（注1））的人士须就提交的标书中涉及的任何金钱上或个人利害关系，以及其与提交标书的人士的关连作出申报。如有申报，管委会须于物业的显眼处展示申报通知，以通告业主。相关人士会受到一定限制（如不得出席管委会会议／参与采购活动，及须于投票时避席）。
• 规定在物业的显眼处展示招标承投的文本，供业主参考；禁止接纳在入标期限后提交的投标书；以及根据采购作价设置最低招标数目（注2）等。
法人团体业主授权自然人机制
• 订明法人团体业主授权自然人出席法团业主大会／业主会议的机制，使法人团体业主可藉授权通知授权自然人出席有关会议，以视作法人团体业主在会议上亲自投票。
财务报表和帐目
• 订明任何每年收支超过 $500,000 元的大厦楼宇，不论单位数目为何，均须审计财务报表（注3）。此外，亦要求财务报表一旦备妥，管委会须把财务报表的副本及会计师报告的副本，在物业的显眼处展示至少连续7日。如有业主及租客代表等提出书面要求，管委会亦须在提出要求后的28日内，向有关人士提供该等副本。
刑事制裁
• 保留《建管条例》现有的刑事罪行（注4）不变，亦就保存重要的法团文件增设罪行，针对不遵守保存会计帐目的支持文件、会议纪录、招标文件和委任代表文书的行为。一经定罪，相关人士（包括负有责任的管委会参与者）可被判处第4级罚款(25,000元)。与此同时，《条例草案》增设法定免责辩护条款并降低辩护门槛，以保障尽力履行职责的管委会参与者（注5）。
没有成立法团的大厦
• 为了让没有成立法团的大厦（例如由公契经理人管理的私人大厦）业主亦可受惠，会把有关「大型维修工程采购」等以及财务报表的修订纳入《建管条例》附表7（注6），作为大厦公契的强制性条款。
条例修订与持牌人的关系
以上各项立法修订虽然主要针对加强监察法团管委会的程序以提高透明度和问责性，但亦有不少直接涉及持牌物业管理（物管）公司作为物业经理人在《建管条例》下的责任。作为专业的物业经理人，持牌物管公司及物管人必须充分瞭解以上立法修订，适时提醒及协助物业管委会遵守有关修订；而物管公司经理人亦必须就「大型维修工程采购」及「大额采购」所提交的标书申报任何金钱上或个人的利害关系和关连。此外物管公司经理人亦须特别留意《条例草案》修订《建管条例》附表7，以隐含条款的方式在大厦公契中纳入有关「大型维修工程采购」、「大额采购」和财务报表的修订。经修订的附表7明确加入关于经理人的一般职责，包括经理人有责任拟备、签署并展示财务报表于物业的显眼处；容许业主查阅经理人保存关乎采购的核实文件；经理人有责任在物业的显眼处展示业主会议纪录、保存及应要求提供该等纪录的副本等。
修订条例会于今年7月12日刊宪，并自其于宪报刊登后一年（即2025年7月13日）起生效实施。民政事务总署会展开多项教育和宣传活动，并会更新一系列指引，以协助业主和法团了解修订内容。
物管公司经理人有责任依据大厦公契执行工作及履行其职责，并必须遵守《建管条例》，否则相关持牌物管公司或持牌物管人会因法庭裁断其违反《建管条例》或大厦公契中适用于其的规定而干犯《物业管理服务条例》（第626章）下的违纪行为（《物业管理服务条例》第4(e)条））。
就上述《建管条例》修订，物业管理业监管局（监管局）会积极与民政事务总署协调跟进，适时修订更新监管局相关操守守则及指南，敬请物管业界密切留意。
物业管理业监管局
（只有中文版本）
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注1：当供应品、货品及服务的作价超过或相当可能超过$200,000元，而不超过或相当可能不超过过去3个财政年度的平均年度开支款额的 20%(即「第1类大额采购」)；或当供应品、货品及服务作价超过或相当可能超过过去 3 个财政年度的平均年度开支款额的 20%(即「第2类大额采购」)。
注2：如采购价值超过或相当可能超过$200,000元，则须向至少5名潜在供应商发出招标承投；如价值不超过或相当不可能超过 $200,000元，但超过或相当可能超过$10,000元的招标，则须向至少 3名潜在供应商发出招标承投。
注3 ：现行《建管条例》下，只有大厦多于 50 个单位的法团须审计财务报表。
注4 ：如《建管条例》第11条(有关展示注册证书副本)、第12条(就法团登记册的变动通知土地注册处处长)、第27条(备存帐簿和拟备财务纪录)、第28条(订立第三者风险保险单)和第40B条(有关遵守民政及青年事务局局长主管当局的命令)等。
注5：《条例草案》的法定免责辩护条款包括如被控的人已尽了在有关情况下应尽的一切努力，以防止干犯有关罪行等。
注6：《建管条例》附表7的条文会以隐含方式纳入所有公契内。现时， 附表7已载有关于一般采购和财务报表的条文。
