物业管理业协助处理楼宇僭建问题
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僭建物会为楼宇安全构成风险。僭建物的常见例子包括于大厦天台、平台及天井僭建的构筑物、檐篷、招牌、改动间隔墙导致阻塞逃生通道或耐火结构不足、铺设实心地台以加厚楼板等。
如僭建物对生命财产明显构成威胁或迫切危险、新建成或构成严重卫生或环境滋扰、或属大规模行动所涵盖的僭建物等,屋宇署会根据《建筑物条例》(第123章)向有关业主发出清拆令,并会将清拆令于土地注册处登记注册,即俗称「钉契」。对于无合理辩解而没有遵从清拆令的业主,屋宇署会提出检控,一经定罪,可处罚款20万元及监禁一年;及可就罪行持续的每一天,另处罚款2万元。
以2021至2024年间(截至7月31日)为例,因没有遵从清拆令而被法庭判罚款超过5万元的个案有105宗,当中16宗被判罚款超过10万元,其中一宗个案涉及屯门建泰街一幢工业大厦天台上的三个搭建物,总面积合共约900平方米。该等僭建物并无事先获屋宇署批准及同意,屋宇署遂向有关业主发出三张清拆令。由于有关业主未有履行清拆令,故遭屋宇署提出检控,并被定罪及判罚款合共193,500元,当中103,500元属就相关违法行为持续的日数所判的罚款。
另一宗个案涉及大埔新屋家一幢村屋的露台及天台上的僭建物,面积合共约32平方米,该涉案单位由两名业主共同拥有。由于有关僭建物不会获地政总署发出豁免证明书,而有关僭建物并无事先获屋宇署批准及同意,屋宇署遂向该两名业主发出清拆令。由于该两名业主没有履行清拆令,故遭屋宇署提出检控,并分别被定罪及判罚款合共179,400元,当中149,400元属就相关违法行为持续的日数所判的罚款。
另外亦有多宗个案业主因没有遵从清拆令而被判监,当中一宗个案被判监禁刑期达8个月。
僭建物可导致各种严重后果,为保障楼宇安全,物业管理业监管局(监管局)去年底经咨询物管业界、业主组织、屋宇署及建造业议会后,制定了《处理物业建筑工程》操守守则及相关《良好作业指南》,为物管业界就处理物业的建筑工程提供详尽清晰指引,包括如何处理物业内发现有僭建物及如何处理跟进屋宇署就物业发出的命令/通知等。操守守则亦清楚阐明,持牌物管公司就其提供物管服务的物业须提醒有关业主组织/业主对其拥有的物业、相关公用部分及设施的建筑工程(包括维修、保养、改动及加建工程)有完全和最终的责任,并须按《建筑物管理条例》(第344章)及物业公契履行有关责任。
其实在过往案例中,很多被检控的业主是因对僭建物不了解而误堕法网。故此,物管人员在日常楼宇巡察期间如若发现个别单位有违规工程或僭建物时,应立即要求停止有关工程,并积极劝吁相关业主主动移除僭建物,以免触犯法例。此举亦可加强其他业户对物管人员决心维护楼宇安全的信心。
守护物业安全
物管公司及从业员作为物业管理人,在日常工作肩负了守护物业安全、保障市民大众生命财产的重要责任。监管局与屋宇署合作製作了「楼宇保养管理锦囊」单张,就物管公司于楼宇保养、处理相关举报、跟进公用地方失修/违例建筑工程、物业单位内失修/渗水/违例建筑工程、物业单位进行装修和配合屋宇署视察及进行执法工作等事宜所扮演的角色及业主相关的责任提供参考指引。
此外,监管局亦会于今年8月28日(星期三)举行持续专业发展讲座,聚焦探讨两项涉及楼宇公众安全的范畴包括强制验楼验窗计划及斜坡管理工作,并邀请屋宇署及土木工程拓展署代表与业界作出分享,以预防避免意外事故发生,详情可按此。
香港测量师学会建筑测量组自今年6月起亦就强制验楼验窗计划、大厦维修、渗水处理、聘请顾问承办商及招标安排等内容范畴举行「楼宇维修 18 区巡迴讲座」,而观塘、沙田、深水埗及油尖旺区讲座会分别于8月和9月内举行,欢迎持牌物管人报名参与。
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上述讲座均属监管局「持续专业发展计划」下「核心」内容范畴内有关「法例规管」的「正式」学习活动,物管人牌照持有人可藉参与讲座而获取认可持续专业进修时数。
物业管理业监管局
(只有中文版本)