守护物业安全 认识斜坡管理工作
香港山多平地少，约1,100平方公里的陆地面积当中有60%是天然山坡，不少物业毗邻都会有天然山坡或私人斜坡。城市持续发展、恶劣天气、斜坡老化等问题均会增加山泥倾泻风险，影响楼宇物业安全。根据土木工程拓展署的数据显示，2023年共接获601宗山泥倾泻报告，较过去35年平均每年约300宗多出一倍。
常见山泥倾泻成因
即使斜坡的设计及施工符合标准，很多时也因为失修而令状况变差或甚至倒塌，导致人命伤亡和财物损失。因此，斜坡须定时进行维修保养，以维持良好状态，保障公众安全。
.jpg)
斜坡维修责任谁属
斜坡维修的责任是根据土地的业权而决定。一般而言，位于私人地段范围内的斜坡，有关业主须承担维修斜坡的责任。私人物业业主亦可能须根据土地契约或其他有关土地文件的条款，负责维修处于政府土地内的斜坡。
业主可于土地注册处查阅土地契约文件及业主纪录，或登入地政总署的「斜坡维修责任信息系统」查阅有关斜坡维修责任的参考资料。如有疑问，业主可向产业测量师或律师征询意见。
相关法例
根据《建筑物管理条例》（第344章）第44条(1)(b)，业主立案法团（法团）须遵守和依循由民政事务总署发出的《大厦管理及安全工作守则》及土木工程拓展署辖下土力工程处发出的《岩土指南第五册 — 斜坡维修指南》，维修其所负责的斜坡或挡土墙，以确保其状况良好。
此外，屋宇署若发现私人斜坡或挡土墙有危险或可能变得危险，会根据《建筑物条例》（第123章）第27A条发出「危险斜坡修葺令」，要求业主详细勘测该斜坡的稳定性及按需要进行修葺。修葺令亦会登记在⼟地注册处与⼟地业权相关的资料内，并于获遵办后予以解除。 任何人如没有遵从屋宇署发出的「危险斜坡修葺令」，即属犯法。一经定罪，可被判最高罚款五万元及监禁一年。若有关人士仍然不遵照修葺令办理，则可被加判最高罚款每天五千元。
维修私人斜坡的建议
根据《岩土指南第五册 — 斜坡维修指南》的建议，业主／法团应为人造斜坡及挡土墙至少每年进行一次「例行维修检查」及每５年进行一次「工程师维修检查」，以及「地下带水设施例行检查」。有关天然山坡灾害缓减措施的维修要求，请参阅《岩土指南第五册 — 斜坡维修指南》的第6节及第7节。
「例行维修检查」
-
至少每年进行㇐次，或按斜坡维修手册或工程师建议的频率定期进行。
-
建议于10月至2月旱季内进行，并于4月雨季前完成维修工程。
-
确定是否需要为人工设施进行基本的维修工程。
-
非专业人士(如物管人员或维修人员)可执行有关工作。
「例行维修检查」范围
进行上述检查时，应留意有否任何不寻常的情况，例如管道渗漏跡象、排水渠经常满泻或溢出、裂缝不断扩阔、石坡上有鬆脱或落下的碎石、地面或斜坡顶部平台下陷及挡土墙扭曲或变形等。如发现这些情况，业主应立刻安排注册专业岩土工程师进行维修检查。
「工程师维修检查」
-
至少每５年进行㇐次，或按斜坡维修手册的建议，或上次工程师检查所设定的频率进行。
-
聘请合资格岩土工程师进行，如注册专业工程师 （岩土工程）。
-
工程师会就斜坡稳定性及风险类别进行评估，并查察过往「例行维修检查」的记录，重新评估检查频率及是否需进行紧急修葺工程。
-
业主应切实执行工程师的建议。
「地下带水设施例行检查」
带水管道的业主、负责管道维修的人士或有关单位应按照在《监测和维修影响斜坡带水设施工作守则(第二版)》内所建议的带水管道定期检查的周期，作定期检查。检查地下水渠、污水渠、供水喉管、水管及排漏套管可交由专门测漏的承建商进行。检查地下带水管道的方法及指引载于《监测和维修影响斜坡带水设施工作守则(第二版)》。
现时正值雨季，物业管理业监管局（监管局）呼吁物管业界提高警觉，适时与业主组织沟通进行斜坡检查及维修工作，采取适当缓减措施，以防止斜坡意外发生。在暴雨及颱风过后，应安排检查排水渠及清理淤塞物，减低引发山泥倾泻的风险。
监管局为业界制定了《斜坡管理工作》操守守则及相关的《良好作业指南》，就物业相关的斜坡管理责任、人造斜坡及挡土墙的管理措施及维修要求、天然山坡灾害缓减措施的维修要求、执行相关修葺令／勘测令、监察服务承建商和备存纪录及做好相关通报与跟进工作提供适当实务指引。
.jpg)
监管局早前亦邀请了土木工程拓展署辖下土力工程处土力工程师余珍莹女士在持续专业发展讲座上与超过2,000名现场及在线参与的物管业界人士分享斜坡保养及维修的知识，并介绍《岩土指南第五册-斜坡维修指南》。有关专题演讲的足本内容已上载至监管局网站。物管人牌照持有人收看有关短片在监管局持续专业发展计划下属「核心」内容范畴的「非正式」活动，可获取１小时的持续进修认可参与时数。
物业管理业监管局
（只有中文版本）
