妥善管理维修私人楼宇的公用部分
物业公契清楚列明，业主有责任维修及管理其物业包括物业内的大堂、走廊、升降机、梯间等公用部分，而持牌物业管理（物管）公司亦有责任提醒业主组织／业主须按《建筑物管理条例》（第344章）（《建管条例》）及物业公契履行有关责任。
虽然物业公契一般而言已就各业主的管理维修责任作出规定，但私人物业公用地方的管理维修依然带来不少问题和挑战。假如物管公司未能妥善处理，很容易会产生投诉争议，甚至引起法律诉讼，影响楼宇物业日常运作。
虽然物业公契一般而言已就各业主的管理维修责任作出规定，但私人物业公用地方的管理维修依然带来不少问题和挑战。假如物管公司未能妥善处理，很容易会产生投诉争议，甚至引起法律诉讼，影响楼宇物业日常运作。
| 法例 （Statutory） | • 遵守《建管条例》及《物业管理服务条例》（第626 章）（《物管条例》） |
| 法律 （Legal） |
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| 道德（Ethical） | • 依从监管局在《物管条例》下发出的操守守则行事 |
向客户提供文件
江议员表示，根据《物管条例》第16（2）条，持牌物管公司有法律责任以订明方式向客户提供关乎物业的订明资料，有关详情可参考 《物业管理服务（发牌及相关事宜）规例》（第 626B章）第 13 条及附表 3。
监管局已为业界制定了《向客户提供订明资料及财务文件》操守守则及相关的《良好作业指南》，就向客户提供有关利益冲突、与物管有关的合约和监管局不时指明的资料；以及应客户要求提供有关物业的财务文件和复本等情况提供指引。
代客户支付款项及管理帐目
代客户支付款项及管理帐目 另外，持牌物管公司在日常工作中亦经常代客户支付各类有关物管服务的款项，监管局就此制定了《处理代客户或安排客户支付款项》操守守则及相关良好作业指南，列明持牌物管公司的责任包括但不限于：
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设立妥善机制处理代客户或安排客户支付款项，包括核实付款资料、设立付款权限、妥善存放支票等；
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如款项以支票缴付，必须填写所有资料后（包括日期），才作出签署或安排客户签署。
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如服务包括拟备收支表及资产负债表，则须—
o 连续三个月后的 1 个月内，将收支概算表及资产负债表展示在物业显眼处连续 7 天；
o 每个财政年度后的两个月内，将收支表及资产负债表展示在物业显眼处连续 7 天； -
若业主组织指明审计，须不延误地安排审计；
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若物管公司安排审计帐目，不可干预审计工作，包括不能接受、要求接受或备存相关银行作出的「银行询证函」。
持牌物管公司于《建筑物管理条例》下的责任
《2023年建筑物管理(修订)条例草案》于今年7月4日获立法会三读通过，并于7月12日刊宪成为《2024年建筑物管理(修订)条例》(《修订条例》)，并会于明年7月13日正式实施。江议员呼吁持牌物管公司须留意修订内容，并尽早作出相应部署及调整：
1. 法团帐目
• 每年总收入或总开支超过 50万元的楼宇，不论单位数目为何，均须审计财务报表。
• 如物业管理委员会违反上述情况，每一名就该情况负有责任的人均有刑责，可被判处第 5 级罚款（5万元）。
2. 采购规定
《修订条例》订明３类采购类别及其须注意事项：
• 第一类大额采购（即采购价值超过或相当可能超过20万元）：须以招标承投方式采购，并符合《修订条例》
附表 6A 及附表 6B 第 1 部指明的投标及申报规定。
• 第二类大额采购（即采购价值超过或相当可能超过对上 3 个已结束的财务年度的平均年度开支款额的20%）：
须以招标承投方式采购及经法团／业主决议决定采纳某投标书，并符合《修订条例》附表 6A 及符合附表 6B
第 1 部所指明的投标及申报规定；而更改或终止合约亦须按照法团／业主决议行事。
• 大型维修工程采购：《修订条例》下新设的采购类别，主要包括关乎修理、更换、保养或改善有关建筑物公用
部分的工程项目，而有关项目牵涉每个单位的平均采购价值超过30,000元，及并非楼宇的清洁、保安或经理人
提供的物管服务。修订条例规定须有业主人数的5%或100名业主（以较少者为准）亲身投票，通过有关大型维
修工程采购的决议／更改或终止合约的决议。
如法团／业主未有按照《修订条例》附表 6A 及6B规定订立大额采购合约，法庭可作出命令或指示使相关合约无效。
3. 保存文件责任
《修订条例》亦加入新的刊事制裁，针对不遵守保存会计帐目的支持文件、会议纪录、采购文件和委任代表文书及
授权通知的行为。一经定罪，相关人士（包括负有责任的管委会参与者）可被判处第4级罚款（25,000元）。
利益申报
江议员表示，持牌物管公司受客户（业主或业主组织）委托提供物管服务，双方在法律上有受托人（Fiduciary）关系。根据普通法，受托人对其客户有受信责任（即诚实、忠诚及尽力维护其利益的责任），当中包含以下两项重要元素：
• 受托人承诺会代表客户就特定事项行事；及
• 受托人行使顾及客户（信托受益人）整体利益的权利及酌情权。
由于受托人与客户之间的关系以诚信为基础，所以受托人不应该让任何个人利益与其对客户的责任存有冲突。
有见及此，监管局已在向物管业持牌人发出的《一般操守守则》第3条清楚列明持牌人应避免与其客户涉及利益冲突。在有可能有或有潜在利益（不论是金钱或其他实益利益）冲突的情况下，持牌人须在合理及切实可行的范围内尽快向其客户详尽披露有关利益。另外，监管局《代客户进行采购服务及防止围标》操守守则中A（2）亦列明，持牌物管公司为客户进行采购时，其及其雇员不得索取或接受任何未经授权的利益或损害其公正性的款待。如就相关采购和参与竞投的货品供应商或服务承办商有任何财务或个人的关系，须尽其所知及在切实可行范围内申报利益。
立法会议员江玉欢女士持续进修讲座专题演讲回顾
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日常管理中向客户提供资料、管理款项事宜
修订建筑物管理条例
利益冲突 / 申报责任
本港及海外的相关案例
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海外趋势
问答环节
物管人牌照持有人收看上述短片在监管局持续专业发展计划下属「核心」内容范畴的「非正式」活动，可获取最多2小时的持续进修认可参与时数。
物业管理业监管局
（只有中文版本）
