正視物業滲水問題
樓宇滲水一般是源於物業結構或設備損壞，以及樓宇缺乏妥善保養導致。物業業主和住戶有責任妥善管理、保養和維修樓宇，包括解決滲水問題。
一般而言，假如私人樓宇個別單位出現滲水問題，有關業主／住戶應先自行安排找出滲水原因，然後適當協調其他相關人士進行維修工程。然而，物業管理（物管）公司及從業員在處理住宅私人單位滲水問題時，亦應致力提供協助以妥善解決問題。
四大滲水常見成因
當樓宇出現滲水問題，首要是查出滲漏源頭。常見的成因包括排水管漏水、供水管漏水、防水層破損及雨水滲入。
1. 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水：
• 排水管破損或接駁不當
• 位置多出現於廚房、廁所或浴室下方
• 受影響範圍或傳出異味
2. 樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水：
• 食水／鹹水管破損或接駁不當
• 該範圍可處於長期滴水狀態
• 若為鹹水喉管滲漏，可能會出現結晶物質
3. 樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損：
1 位置多出現在浴室、排水明渠或淋浴間下方
2 滲水範圍相對較大和均勻，或接近牆壁
4. 雨水經由大廈天台／平台／露台／外牆等滲入：
• 窗框膠邊老化
• 外牆破損
• 天台防水層破損
• 水缸破損
• 違例建築物（例如：天台屋）
滲水徵象
天花水漬
混凝土（石屎）剝落
鏽跡
飾面剝落
管道牆身水漬
管道內的喉管生鏽
可行的解決方法
如住戶向物管公司表示發現本身單位或樓上、毗鄰單位出現滲水問題，可建議循以下方法調查及解決滲水問題：
1. 自行勘察及聘請專業人士解決滲水問題
若住戶單位懷疑出現滲水問題，物管公司可建議住戶先自行勘察單位是否滲水，當中包括觀察和記錄滲水位置、滲水情況出現的時間、水濕程度和外牆渠管有否破損等，詳情可參閱由食物環境衞生署發出的《家居滲水簡易測試小冊子》或瀏覽屋宇署「滲水問題」專頁。
如住戶就懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位而向前線物管從業員求助，前線物管從業員應盡快與有關住戶商討，要求調查滲水原因和安排進行維修工程，向大廈物管公司或業主立案法團求助；或協助聘請建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人士解決滲水問題及採取跟進行動。市場上有顧問公司或專業人士會就調查及解決滲水問題提供服務，物管公司可參考以下由香港測量師學會提供的網頁，適時向住戶提供相關資訊：
• 專家（勘測滲水）名單
• 解決有關滲水問題服務的建築測量公司名單
• 若滲水問題涉及供水系統，住戶可委聘《水務設施規例》（第102A章）下訂明的持牌水喉匠為供水系統進行檢查及維修，詳情可參考水務署網站的持牌水喉匠名冊。
2. 尋求聯合辦事處協助
由食物環境衞生署（食環署）和屋宇署成立的聯合辦事處（聯辦處），工作團隊兼備食環署的法定權力和屋宇署在屋宇測量方面的專業知識，並會按《公眾衞生及市政條例》（第132章）的相關條文行事，專責處理樓宇滲水個案。
在接獲滲水舉報後，聯辦處會安排初步調查，舉報人須協助安排聯辦處人員到受影響的單位檢查，並把掩蓋物（如假天花或私人物品等） 移開，以便進行調查。物管人員可適時與有關住戶溝通，使檢查順利進行。 調查滲水的一般程序可分為三個階段。聯辦處人員會應用各類儀器和科技確定和測試滲水情況，詳情如下：
第一階段：確定滲水情況
• 使用電子濕度儀作濕度監測疑滲水位置的濕度
• 調查發現滲水位置濕度大於或等如35%及 懷疑滲水是由其他單位引致，才可安排第二階段的基本調查
第二階段：基本調查
• 根據個案的情況及需要，會進行以下一項或多項測試調查：
• 個案複雜而未能從首兩個階段找出滲水源頭的個案，會獲安排第三階段的專業調查
第三階段：專業調查
• 由屋宇署委聘的顧問公司職員進行
• 根據個案的情況及需要，會進行以下一項或多項測試：
• 若在調查期間發現樓宇或排水管失修情況，或供水喉管失修引致浪費供水情況，聯辦處會將個案分別轉介至屋宇署及水務署，它們會分別根據《建築物條例》（第123章）及《水務設施條例》（第102章）採取相應跟進及執法行動。
當聯辦處人員透過以上調查確定構成衞生妨擾的滲水源頭後，會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）向有關人士發出「妨擾事故通知」，規定其在指明期限內減除妨擾，否則有關人士會被檢控。若有關人士不遵從「妨擾事故通知」程序處理滲水問題，聯辦處可向法庭申請「妨擾事故命令」，命令有關人士減除妨擾。若沒有遵照該命令會被檢控。
但另一方面，倘若經調查後發現沒有確實證據顯示該個案涉及違反相關法例的規定，聯辦處便無法律依據執法。如滲水情況輕微或屬間歇性，或未能經調查找出滲水源頭，聯辦處亦會終止介入個案。此外，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致的滲漏問題，以及供水喉管破損引致的滲水問題，在正常情況下不會構成公眾衞生的滋擾問題，聯辦處亦不能引用《公眾衞生及市政條例》採取執法行動。
3. 樓宇事務專家裁定中心（先導計劃）
香港測量師學會近年推出了樓宇事務專家裁定中心（先導計劃），以專家裁定程序協助處理有關樓宇事務相關的技術糾紛或爭議包括滲水、裝修工程、樓宇維修與保養工程、以及違例建築工程所產生的責任。
在一般訴訟程序中，爭議各方通常會各自聘用專家，當中牽涉法律及檢查費用等多項支出，而各方亦可能出現不同意見。假如尚未進入法律程序，單方面聘用的專家意見亦未必會被其他爭議方接受。在先導計劃下，爭議各方可共同協議由樓宇事務專家裁定中心提名一位專家作出專家裁定，評定爭議，過程中無需涉及訴訟程序，相對更有效解決滲水問題及具更高成本效益。如想了解更多計劃詳情，請瀏覽計劃專頁；或聯絡香港測量師學會（樓宇事務專家裁定中心）（電郵：（baedcinfo@hkis.org.hk）））。
「物管公司協助處理住宅樓宇滲水計劃」
物管公司熟悉屋苑的單位間格及渠管分佈，亦不時與住戶溝通聯繫，故於處理樓宇滲水問題時是各持分者的重要溝通橋樑。為提升處理滲水問題的效率及鼓勵住戶以較和諧的方式處理滲水問題，食環署自2012年起於私人屋苑推行「物業管理公司協助處理住宅樓宇滲水計劃」，邀請為有關屋苑提供服務的物管公司參與處理滲水舉報，協助找出滲水源頭。
在計劃下，若經調查後發現滲水源頭來自公共地方，物管公司會安排維修工程，並記錄有關調查結果。如發現滲水源頭來自個別單位，物管公司則會根據情況協助有關住戶進行協調或調解，並建議雙方自行解決滲水問題；而有需要時亦會建議住戶尋求專業人士協助，或以民事訴訟等其他方式解決滲水問題。若受影響位置濕度低於35% 則不作進一步調查。
此外，食環署會優先安排到參與計劃的屋苑舉辦講座，介紹計劃詳情及處理滲水事宜的最新資訊，並會向在計劃內表現卓越的物管公司發出嘉許信。有意參加此計劃的物管公司可與食環署轄下的顧客服務小組聯絡（電話：2708 3926；電郵：（jo_hq@fehd.gov.hk）），或瀏覽「滲水事宜專頁」了解更多。
物業管理業監管局（監管局）早前聯同食環署、聯合辦事處及香港測量師學會為物管業界舉辦持續專業發展講座，講解物管業可如何處理樓宇滲水問題及糾紛，以加強物管業界處理樓宇滲水問題的知識。有關網上講座內容已輯錄成短片教材並上載至監管局網站，以供公眾收看參閱。物管人牌照持有人收看有關短片教材可在監管局持續專業發展計劃下獲取認可參與時數。
物業管理業監管局
（只有中文版本）
