修訂建築物管理條例 改善樓宇管理工作
香港大廈林立，為配合城市持續發展，不少樓齡高的物業都陸續需要進行大型維修和翻新。由於這些工程的費用要由各業主攤分，社會有聲音期望提升業主組織採購有關服務的公正性，加強業主立案法團（法團）運作的透明度和問責性，並對未能保存建築物管理相關文件的行為訂立刑事罰則等。立法會本月初通過《2023年建築物管理（修訂）條例草案》（《條例草案》），為《建築物管理條例》（第344章）（《建管條例》）作出以下修訂：
大型維修工程採購
• 引入一個新的採購類別，名為「大型維修工程採購」。該類採購項目主要是關乎修理、更換、保養或改善有關建築物的公用部分，以及工程項目牽涉每個單位的平均採購價值超過30,000元。《條例草案》規定須至少有5%的業主或100名業主（以較少者為準）親身投票通過有關「大型維修工程採購」的決議。
• 規定就有關討論「大型維修工程採購」的業主大會會議，相關會議通知必須載列標明為「重要提示」，說明有關議程會涵蓋這類採購，並列明建築物管理基金或每名業主須為該採購支付的預算金額。此外，會議紀錄的副本必須在會議日期後28天內發送給所有業主及租客代表。會議紀錄亦須就「大型維修工程採購」決議分別記錄業主親身投票及透過委任代表投票的票數。
• 要求法團管理委員會（管委會）參與者、經理人及其他負責「大型維修工程採購」（及指明的「大額採購」（註1））的人士須就提交的標書中涉及的任何金錢上或個人利害關係，以及其與提交標書的人士的關連作出申報。如有申報，管委會須於物業的顯眼處展示申報通知，以通告業主。相關人士會受到一定限制（如不得出席管委會會議／參與採購活動，及須於投票時避席）。
• 規定在物業的顯眼處展示招標承投的文本，供業主參考；禁止接納在入標期限後提交的投標書；以及根據採購作價設置最低招標數目（註2）等。
法人團體業主授權自然人機制
• 訂明法人團體業主授權自然人出席法團業主大會／業主會議的機制，使法人團體業主可藉授權通知授權自然人出席有關會議，以視作法人團體業主在會議上親自投票。
財務報表和帳目
• 訂明任何每年收支超過 $500,000 元的大廈樓宇，不論單位數目為何，均須審計財務報表（註3）。此外，亦要求財務報表一旦備妥，管委會須把財務報表的副本及會計師報告的副本，在物業的顯眼處展示至少連續7日。如有業主及租客代表等提出書面要求，管委會亦須在提出要求後的28日內，向有關人士提供該等副本。
刑事制裁
• 保留《建管條例》現有的刑事罪行（註4）不變，亦就保存重要的法團文件增設罪行，針對不遵守保存會計帳目的支持文件、會議紀錄、招標文件和委任代表文書的行為。一經定罪，相關人士（包括負有責任的管委會參與者）可被判處第4級罰款(25,000元)。與此同時，《條例草案》增設法定免責辯護條款並降低辯護門檻，以保障盡力履行職責的管委會參與者（註5）。
沒有成立法團的大廈
• 為了讓沒有成立法團的大廈（例如由公契經理人管理的私人大廈）業主亦可受惠，會把有關「大型維修工程採購」等以及財務報表的修訂納入《建管條例》附表7（註6），作為大廈公契的強制性條款。
條例修訂與持牌人的關係
以上各項立法修訂雖然主要針對加強監察法團管委會的程序以提高透明度和問責性，但亦有不少直接涉及持牌物業管理（物管）公司作為物業經理人在《建管條例》下的責任。作為專業的物業經理人，持牌物管公司及物管人必須充分瞭解以上立法修訂，適時提醒及協助物業管委會遵守有關修訂；而物管公司經理人亦必須就「大型維修工程採購」及「大額採購」所提交的標書申報任何金錢上或個人的利害關係和關連。此外物管公司經理人亦須特別留意《條例草案》修訂《建管條例》附表7，以隱含條款的方式在大廈公契中納入有關「大型維修工程採購」、「大額採購」和財務報表的修訂。經修訂的附表7明確加入關於經理人的一般職責，包括經理人有責任擬備、簽署並展示財務報表於物業的顯眼處；容許業主查閱經理人保存關乎採購的核實文件；經理人有責任在物業的顯眼處展示業主會議紀錄、保存及應要求提供該等紀錄的副本等。
修訂條例會於今年7月12日刊憲，並自其於憲報刊登後一年（即2025年7月13日）起生效實施。民政事務總署會展開多項教育和宣傳活動，並會更新一系列指引，以協助業主和法團了解修訂內容。
物管公司經理人有責任依據大廈公契執行工作及履行其職責，並必須遵守《建管條例》，否則相關持牌物管公司或持牌物管人會因法庭裁斷其違反《建管條例》或大廈公契中適用於其的規定而干犯《物業管理服務條例》（第626章）下的違紀行為（《物業管理服務條例》第4(e)條））。
就上述《建管條例》修訂，物業管理業監管局（監管局）會積極與民政事務總署協調跟進，適時修訂更新監管局相關操守守則及指南，敬請物管業界密切留意。
物業管理業監管局
（只有中文版本）
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註1：當供應品、貨品及服務的作價超過或相當可能超過$200,000元，而不超過或相當可能不超過過去3個財政年度的平均年度開支款額的 20%(即「第1類大額採購」)；或當供應品、貨品及服務作價超過或相當可能超過過去 3 個財政年度的平均年度開支款額的 20%(即「第2類大額採購」)。
註2：如採購價值超過或相當可能超過$200,000元，則須向至少5名潛在供應商發出招標承投；如價值不超過或相當不可能超過 $200,000元，但超過或相當可能超過$10,000元的招標，則須向至少 3名潛在供應商發出招標承投。
註3 ：現行《建管條例》下，只有大廈多於 50 個單位的法團須審計財務報表。
註4 ：如《建管條例》第11條(有關展示註冊證書副本)、第12條(就法團登記冊的變動通知土地註冊處處長)、第27條(備存帳簿和擬備財務紀錄)、第28條(訂立第三者風險保險單)和第40B條(有關遵守民政及青年事務局局長主管當局的命令)等。
註5：《條例草案》的法定免責辯護條款包括如被控的人已盡了在有關情況下應盡的一切努力，以防止干犯有關罪行等。
註6：《建管條例》附表7的條文會以隱含方式納入所有公契內。現時， 附表7已載有關於一般採購和財務報表的條文。
