物業管理業協助處理樓宇僭建問題
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僭建物會為樓宇安全構成風險。僭建物的常見例子包括於大廈天台、平台及天井僭建的構築物、簷篷、招牌、改動間隔牆導致阻塞逃生通道或耐火結構不足、鋪設實心地台以加厚樓板等。
如僭建物對生命財產明顯構成威脅或迫切危險、新建成或構成嚴重衞生或環境滋擾的僭建物等,屋宇署會根據《建築物條例》(第123章)向有關業主發出清拆令,並會將清拆令於土地註冊處登記註冊,即俗稱「釘契」。對於無合理辯解而沒有遵從清拆令的業主,屋宇署會提出檢控,一經定罪,可處罰款20萬元及監禁一年;及可就罪行持續的每一天,另處罰款2萬元。
以2021至2024年間(截至7月31日)為例,因沒有遵從清拆令而被法庭判罰款超過5萬元的個案有105宗,當中16宗被判罰款超過10萬元,其中一宗個案涉及屯門建泰街一幢工業大廈天台上的三個搭建物,總面積合共約900平方米。該等僭建物並無事先獲屋宇署批准及同意,屋宇署遂向有關業主發出三張清拆令。由於有關業主未有履行清拆令,故遭屋宇署提出檢控,並被定罪及判罰款合共193,500元,當中103,500元屬就相關違法行為持續的日數所判的罰款。
另一宗個案涉及大埔新屋家一幢村屋的露台及天台上的僭建物,面積合共約32平方米,該涉案單位由兩名業主共同擁有。由於有關僭建物不會獲地政總署發出豁免證明書,而有關僭建物並無事先獲屋宇署批准及同意,屋宇署遂向該兩名業主發出清拆令。由於該兩名業主沒有履行清拆令,故遭屋宇署提出檢控,並分別被定罪及判罰款合共179,400元,當中149,400元屬就相關違法行為持續的日數所判的罰款。
另外亦有多宗個案業主因沒有遵從清拆令而被判監,當中一宗個案被判監禁刑期達8個月。
僭建物可導致各種嚴重後果,為保障樓宇安全,物業管理業監管局(監管局)去年底經諮詢物管業界、業主組織、屋宇署及建造業議會後,制定了《處理物業建築工程》操守守則及相關《良好作業指南》,為物管業界就處理物業的建築工程提供詳盡清晰指引,包括如何處理物業內發現有僭建物及如何處理跟進屋宇署就物業發出的命令/通知等。操守守則亦清楚闡明,持牌物管公司就其提供物管服務的物業須提醒有關業主組織/業主對其擁有的物業、相關公用部分及設施的建築工程(包括維修、保養、改動及加建工程)有完全和最終的責任,並須按《建築物管理條例》(第344章)及物業公契履行有關責任。
其實在過往案例中,很多被檢控的業主是因對僭建物不了解而誤墮法網。故此,物管人員在日常樓宇巡察期間如若發現個別單位有違規工程或僭建物時,應立即要求停止有關工程,並積極勸籲相關業主主動移除僭建物,以免觸犯法例。此舉亦可加強其他業戶對物管人員決心維護樓宇安全的信心。
守護物業安全
物管公司及從業員作為物業管理人,在日常工作肩負了守護物業安全、保障市民大眾生命財產的重要責任。監管局與屋宇署合作製作了「樓宇保養管理錦囊」單張,就物管公司於樓宇保養、處理相關舉報、跟進公用地方失修/違例建築工程、物業單位內失修/滲水/違例建築工程、物業單位進行裝修和配合屋宇署視察及進行執法工作等事宜所扮演的角色及業主相關的責任提供參考指引。
此外,監管局亦會於今年8月28日(星期三)舉行持續專業發展講座,聚焦探討兩項涉及樓宇公眾安全的範疇包括強制驗樓驗窗計劃及斜坡管理工作,並邀請屋宇署及土木工程拓展署代表與業界作出分享,以預防避免意外事故發生,詳情可按此。
香港測量師學會建築測量組自今年6月起亦就強制驗樓驗窗計劃、大廈維修、滲水處理、聘請顧問承辦商及招標安排等內容範疇舉行「樓宇維修 18 區巡迴講座」,而觀塘、沙田、深水埗及油尖旺區講座會分別於8月和9月內舉行,歡迎持牌物管人報名參與。
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上述講座均屬監管局「持續專業發展計劃」下「核心」內容範疇內有關「法例規管」的「正式」學習活動,物管人牌照持有人可藉參與講座而獲取認可持續專業進修時數。
物業管理業監管局
(只有中文版本)